中国人民银行公告〔2019〕第 16 号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，现就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜公告如下：
一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。
二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
三、自 2024 年 11 月 1 日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
四、自 2024 年 11 月 1 日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
五、中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。
本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告〔2019〕第 16 号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。
中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问
问：此次公告发布的背景是什么？
答：为疏通货币政策传导渠道，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行于 2019 年 8 月改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，促进贷款利率及时反映市场利率变化。在改革完善 LPR 形成机制过程中，我们充分考虑商业性个人住房贷款（以下简称房贷）涉及面广、期限长、受到公众高度关注等特点，发布中国人民银行〔2019〕第 16 号公告，明确了房贷利率在 LPR 基础上加点形成，使较长合同期限房贷的利率能够随市场利率调整，对推动房贷利率市场化、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。但随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制也暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。
为贯彻落实中央政治局会议精神，回应群众关切，中国人民银行发布〔2024〕第 11 号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。
问：当前房贷利率定价机制的问题是什么？如何完善？
答：根据合同约定，房贷在 LPR 基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
2023 年 8 月，为充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，中国人民银行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。
问：此次公告调整优化的主要内容是什么？
答：中国人民银行公告〔2024〕第 11 号主要进行了如下优化：一是允许变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自 2024 年 11 月 1 日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
问：公告发布后，存量房贷利率将如何调降？
答：市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于 2024 年 10 月 31 日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成 " 一键式操作 "，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第 11 号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
倡议全文
按照中央政治局会议精神，为回应群众关切，现就批量调整存量商业性个人住房贷款 ( 以下简称房贷 ) 利率有关事宜倡议如下。
1. 本倡议发布后，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于 10 月 12 日发布操作细则，及时回应客户关切。
2. 各商业银行原则上应于 2024 年 10 月 31 日前统一对存量房贷 ( 包括首套、二套及以上 ) 利率实施批量调整，对于 LPR 基础上加点幅度高于 -30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于 -30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
3. 各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道 " 一键式操作 " 办理，为借款人提供便利。
4. 各省级市场利率定价自律机制要统筹做好、稳妥推进辖内存量房贷利率批量调整有关工作，有效维护市场秩序，切实保障借贷双方合法权益。
编辑|陈柯名 盖源源
每日经济新闻综合中国人民银行官方