“沪九条”催火二手房，年轻人盯上老破小

" 十五天时间内，我们门店完成了 6 单，其中有 2 单买家为沪九条后新获得的购房资格，剩余 4 单的买家原本在观望，新政后下定决心入手了 "，中原地产瑞虹天地分行店长袁成感觉到在 " 沪九条 " 后成交量显著上升，置换需求释放。

袁成所在的门店位于上海高端次新房云集的板块，据他所述，在 " 沪九条 " 之前，门店每个月大概成交 2-3 单，而现在半个月就成交了 6 单。

（图 /unsplash）

5 月 27 日，上海市发布楼市新政（以下简称 " 沪九条），包括非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限 "5 年改 3 年 "；非沪籍单身人士的购房范围，由原本的 " 外环外的新房及二手房 "，再增加了 " 外环内的二手住房 "；取消离异购房合并计算住房套数规定；首套房首付款比例下调至 20%，二套房首付比例下调至 35% 等内容。截至 6 月 27 日，" 沪九条 " 新政已经过去一个月。

整体来看，上海中原地产数据显示，2024 年 5 月上海二手住宅成交 1.71 万套，环比增加 5.35%。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，6 月绝大部分时间，上海二手房网签量都处于高位，甚至有两天出现单日成交量过千套的现象、堪比楼市大年时的单日成交量，预计 6 月全月二手房网签量将超过 2.3 万套。

2024 年 6 月上海二手房单日成交量。（图 / 上海中原地产）

年轻人盯上老破小

伴随着房价泡沫挤出，低总价 " 老破小 " 成了当下年轻刚需族的性价比之选。

在上海内中环间，普陀长风板块，98 年的职场新人山秋因无法接受远距离通勤，近期购入了一套 " 老破小 "，" 我看了两个月的房就买了，感觉房价降到可以够一够的程度了 "。

山秋对时代周报表示，该套房子合共 33.5 平方米，总价从 180 万元降到 165 万元，又砍到 153 万元，折合单价为 4.57 万元 / 平方米，是 2016 年 4 月以来该小区最低成交价。山秋付了 93 万元的首付，公积金冲抵后，每个月只要还贷两千多块钱，" 比整租一室户便宜 "。

一名带看静安新城的中介王杰对时代周报表示：" 我们最近挺忙的，一房两房的户型卖得比较多。前几年，房贷利率高，限购严，很多人想买，但条件不允许。现在各项政策优化很多，板块的房价也已经下调了 20%-30%，大家感觉差不多可以出手了。"

王杰表示，静安新城最近增加了一些单身看房者，还有很多快结婚、刚结婚的年轻人在看房，之前在观望的客户也出手了。" 我最近刚成交一个客户，他前一两年就在跟我看房子了，当时的预算大概 300 多万，只能在附近买到一房，现在已经可以买到两房了。"

一名静安新城的业主对时代周报表示，最近接待了一对夫妻带小孩来看房的，也有父母帮子女看房的，子女刚缴满了 3 年社保，获得了购房资格。

静安新城是一个大型的动迁房社区，分为十二区，合共有数千、近万套房子，大部分楼栋房龄超过 20 年。6 月 26 日，上海链家官网显示，该小区二手房近 30 天带看了 996 次。

上海闵行知名 " 老破小 " 社区静安新城。（图 / 时代周报摄）

上海中原地产指出，" 沪九条 " 发布后，有两类二手房更加好卖了，一类为总价 300 万元 -500 万元的 " 老破小 "，另一类是总价 1100 万元以上的大面积次新房。

卢文曦对时代周报表示，交易活跃的 " 老破小 " 多位于中外环间，约 50 多平方米、60 多平方米，两房户型。交易活跃的板块包括宝山区的共康泗塘、闵行区的金虹桥、徐汇区的华泾，这些区域发展较早，已形成成熟的居住区。

就 " 老破小 " 受欢迎的原因，卢文曦对时代周报分析道，同等预算，买新房只能买在郊环以外，而买老破小可以买在中环附近、中外环间，" 配套相差得不止一点点 "。

带看静安新城的一位中介对时代周报表示，尽管 " 老破小 " 的挂牌价已经下调了很多，但是挂牌量较大，只要是诚心买，还能坐下来和业主谈价。多名买家对时代周报表示，他们并不认为 " 老破小 " 的价格已经见底了，但是只要买得起，能够满足自己当下的需求就好。

促进置换需求

刚需入市，不少业主亦将置换计划提速，高总价段的房子也更好卖了。

在静安新城，王铮夫妇计划将住了十年房子卖出用于置换。他们对时代周报表示：" 我们现在的房子大约 60 多平、双南户型，一家三口住，东西太多了。想换一套更大的房子，最好有电梯。在这一带住习惯了，计划换到隔几条马路的、更高档的小区。"

王铮夫妇称，手上的房子是最近才挂牌的，想趁着 " 沪九条 " 后的这波行情卖掉。而其挂牌价较十年前的买入价已翻番。

同在静安新城的李敏夫妇，则选择 " 割肉 " 百余万卖房用于置换。李敏夫妇称，家里老人身体不好，想接过来一起住，再加上小孩要上学，想置换一套更大、更新的房子，总价预算约八九百万，" 沪九条之后，已经有两个同事趁机把房子卖掉了，也带动了我们的换房念头 "。

" 我们这套房子是 2021 年底成交的，2022 年 10 月份搬进来，才住了一年多。买入的时候，房子总价是 530 多万元，中介费花了 10 万元，装修费用花了 40 万元，成本合计约 580 万元。"

"6 月初的挂牌价是 480 万元，没啥人看房。一个星期之后，我们就把挂牌价降到了 450 万元。降价卖，我们心里也很难受，但是要尊重市场规律。" 李敏夫妇称。

不过，中介评价称，李敏夫妇在市场低点置换，新购置房子的价格也会降低，不算亏。

（图 /unsplash）

时代周报采访了解到，以往，由于上海二套房的首付比例较高，置换客的通常选择是，先将手里的房子卖出，再买入心仪的房子。而 " 沪九条 " 提出，商贷二套首付下限由 50% 降为 35%。得益于此，部分置换客可以选择先买入心怡的房子，再将手中的房子慢慢卖出，寻找谈得拢的买家。

中原地产某门店店长袁成对时代周报举例道，其近期接待的一个二胎家庭，即是选择先买了一套总价千万的三房户型，后续再找机会把手中原有的小房子卖掉。他感觉到，" 沪九条 " 之后，买家置换的可能性更大了，置换的操作更便利了。此外，其门店还接待了一名高级白领，外地籍单身，由于 " 社保五改三 " 而具备了购房资格，最终买了一套总价 800 万元的小两房。

袁成总结道，" 沪九条 " 之后，门店房源的成交周期缩短了，由之前的动辄半年时间缩短到了如今的一两个月，有总价千万的房子挂牌一周就成交。目前，门店代理的二手房的挂牌量和挂牌价较为平稳。

他表示，新政迄今门店的咨询量和带看量还处于稳步增长的状态。店里有 21 个人，但是还是人手紧张，忙不过来，计划再招 5-8 个人。

（文中山秋、王杰、李敏、王铮均为化名。）

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