北京重磅楼市“新政”出台,影响几何?

导读 " 没想到北京也有 20% 首付(比例)的时候。" 看到政策 " 官宣 " 的那一刻,肖亮(化名)感慨称。肖亮就职于一家国内头部房地产交...

" 没想到北京也有 20% 首付(比例)的时候。" 看到政策 " 官宣 " 的那一刻,肖亮(化名)感慨称。肖亮就职于一家国内头部房地产交易平台,已在房地产领域工作近 10 年。

6 月 26 日晚,北京市住建委联合多部门下发通知,出台一系列房地产调控措施。其中,从 6 月 27 日起,调整北京房贷(含商贷和公积金贷)首付比例,调整后的首套房贷最低首付比例为 20%,五环内二套房贷最低首付比例为 35%,五环外二套房贷最低首付比例为 30%。

同时,此次北京新发放的商贷利率下限也有明显调整。首套房商贷利率下限调整为 LPR 减 45 个基点,目前为 3.5%。二套房商贷利率下限调整为五环内 3.9%,五环外 3.7%。此外,对于二孩及以上的多子女家庭,购买二套住房的将认定为首套房贷——此前上海、苏州等城市均出台过类似政策。

自去年 9 月以来,北京以小步快走、动态调整方式,先后出台了 " 认房不认贷 "、降低首付比例、取消 " 离婚家庭三年内不得购房 " 限制、"2 套房京籍家庭可在五环外新购 1 套房 " 等优化措施,持续满足刚需和改善型家庭的合理住房需求。从市场反馈看,政策效果初步显现。

目前,北京首套房首付比例、房贷利率已触及历史最低水平。多位受访人士表示,北京此次优化调整,尤其是首付比例和贷款利率的调整,是贯彻中央会议精神以及 "517" 央行信贷政策调整的落地,将有效降低购房门槛和成本,明显缓和购房者的观望情绪,激发潜在购房需求。

不过,备受关注的北京限购政策,此次并未松动。

一、降首付、降利率

梳理发现,此次楼市新政主要包括五项内容:

6 月 26 日北京购房政策变化对比。来源:中指研究院

一是降首付比例,商贷和公积金贷款首套首付比例由 30% 降为 20%,二套首付比例五环内由 50% 降为 35%,五环外由 40% 降为 30%;

二是降利率下限,首套贷款利率下限统一降为 LPR-45BP(3.5%),二套贷款利率下限调整为五环内 LPR-5BP(3.9%)、五环外 LPR-25BP(3.7%);

三是加大多子女家庭信贷支持力度,对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套住房;

四是加大公积金支持绿色建筑发展的力度,给与上浮贷款额度支持,最高贷款额度不超过 160 万元;

五是组织开展住房 " 以旧换新 " 活动。

其中,前两项政策备受市场关注。" 调降首付比例可有效降低购房者入市门槛,激发潜在购房需求,保持房地产市场的整体活力。" 北京链家研究院院长高原表示。

他以一套评估价为 300 万元的五环外某住宅为例:政策前,首套、二套首付分别为 90 万元(30%)、120 万元(40%);政策后首套、二套首付则分别降为 60 万元(20%)、90 万元(30%),购房门槛显著降低。

中指研究院市场研究总监陈文静提醒,此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区,本次调整为五环内外,与 4 月 30 日限购政策调整区域范围一致,更有利于政策落实和执行。对于购房者而言,公积金贷款首付比例与商贷同步调整,也有利于促进刚需和改善性住房需求释放。

此前北京执行的房贷利率是全国第一高。对于下调新增房贷利率的效果,多位行业专家表示,可有效降低购房者资金成本,减轻购房者负担。

相比调整前,本次北京首套房贷利率下降了 45~55 个基点,二套房贷利率普遍下降了 65~80 个基点," 下降幅度较大,将对购房需求释放产生较大带动。" 陈文静说。

举个例子,对于一套五环内住宅而言,按照贷款 500 万、还款期限为 25 年计算,二套利率由 4.55% 降至 3.9%,预计总利息将减少 54.5 万元,每月还款减少 1817 元。

以五环外住宅 " 贷款 100 万分 30 年还清 " 为例,政策后首套贷款月供为 4490 元,比政策前减少 313 元,利息总额为 61.7 万元,比政策前减少 11.3 万元;二套贷款月供为 4603 元,比政策前减少 464 元,利息总额为 65.7 万元,比政策前减少 16.7 万元。

此次调整后,北京市在首二套首付比例及利率方面与上海市基本达成一致。58 安居客研究院院长张波表示,本轮政策力度在一线城市中属于适中," 在考虑首套刚需的同时,对于二套需求也给予了更多政策上的倾斜。"

此次新政,北京还首次明确提出,支持购房家庭 " 以旧换新 "。《通知》称,近期将指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台,鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务,实施优惠措施。

对居民家庭出售旧房购买新房的,房地产经纪机构优先推动旧房交易,旧房成功出售后,相关订金转为购买新房的首付款。如在一定时期内未能成功出售的,开发企业则无条件退还订金。

" 以旧换新 " 或将成为目前各地楼市促进置换需求的一把利器。据中指研究院监测,截至 6 月 23 日,全国已有超 85 城表态支持住房 " 以旧换新 "。随着更多城市参与 " 以旧换新 ",新房、二手房市场联动或更加顺畅,更有利于推动已建成的存量商品房去库存。

二、效果初步显现

" 这是北京从 2023 年 9 月(至今),8 个月里第 9 次楼市政策宽松。" 中原地产首席分析师张大伟表示。北京是全国楼市调控力度最高的城市,从 2017 年开始的调控政策有效抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化,支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的主流。

自去年 9 月以来,北京不断出台楼市优化调整政策,持续满足刚需和改善型家庭的合理住房需求。如 " 认房不认贷 "、降低首付比例、取消 " 离婚家庭三年内不得购房 " 限制、"2 套房京籍家庭可在五环外新购 1 套房 " 等等。北京楼市 " 松绑 " 节奏被业内人士称为 " 小步快走 "" 动态调整 "。

4 月 30 日,北京执行了 13 年的限购政策终于迎来 " 松绑 "。在执行现有住房限购政策的基础上,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,到五环外新购一套住房。这是自 2011 年北京市实施限购政策以来,首次在较大范围内对限购政策进行优化。

5 月 17 日,央行等部委发布了降低首付比例、取消贷款利率下限等政策(即:"517 新政 "),地方陆续跟进,降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋。从武汉、合肥、长沙,到西安、济南、郑州、长沙、昆明、南昌、福州等热点城市,执行 " 首套房首付比例降至 15%" 新政的城市越来越多。

陈文静表示,从市场表现来看,"517 新政 " 落地后,上海(5 月 27 日)、深圳和广州(5 月 28 日)较快跟进落地相关举措,新房、二手房市场活跃度均有所提升,尤其是上海二手房成交提升明显。北京购房情绪亦出现回升,二手房成交量保持一定规模,但新房市场表现仍偏弱,市场持续调整。

2024 年以来一线城市新房和二手房成交情况。来源:中指研究院

从市场反馈看,政策效果初步显现,部分购房家庭的住房需求已逐步释放。北京市住建委官网最新数据显示,今年 5 月,全市二手住宅网签量为 13383 套,环比增长 0.2%,同比增长 3.1%;新建商品住宅成交 5224 套,虽然环比仍有所下降,但同比升幅较 4 月扩大 4.62%。

中原地产统计显示,截至 6 月 25 日,上海二手房网签量 21184 套,远远超过了 1.8 万套的 " 荣枯线 "。随着政策影响在核心一二线城市的释放,过去大半个月来,大家都非常关心北京的响应政策何时出台。如今,这只 " 靴子 " 终于落地了。" 目前来看,北京的调整力度基本与上海平齐。" 高原称。

在他看来,与此前相比,本次政策调整力度大、影响范围广,体现出北京不断优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的决心。从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看,本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义,也能有效缓解购房者观望情绪。

据中原地产统计,截至 6 月 25 日,北京单月二手房住宅网签 11071 套,相比 5 月份同期的 9766 套上涨了 13.3%,全月有望接近 3 月份的 1.4 万套。二手房挂牌房源也相比 4 月底最高峰下调了超过 1 万套。

" 从市场预期看,北京楼市新政后二手房成交量在 7 月有望稳定在 1.5 万套左右,新建商品房也会有所企稳。" 张大伟称。" 但需注意,(6 月的成交表现)是因为市场对‘ 517 新政’落地已有预期,提前透支了政策利好,未来北京市场成交量的变化预计会低于上海。"

他注意到,北京最近新房出现不少 " 特价房 "," 特别是南城,南四环外项目,价格变动明显。" 比如,位于南四环的某楼盘指导价 7.2 万元 / 平方米,其特价房单价已低至 6.17 万元。而均价 6.1 万元的某新房项目,则因 " 特价房,4.9 万元 / 平米 " 的 " 宣传广告 ",受到业主控诉。

" 不出意外,北京市场将迎来复苏,一二手房成交量预计在 7 月出现明显抬头。" 张波说。他预计,后续,北京五环内二手房成交量会明显上升,五环外新房热度预计也将不断提升,三季度北上总体复苏的态势会进一步强化,并带动更多一二线城市走出市场低谷,购房者信心也将不断增强。

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