房贷利率的每一次调整都牵动着亿万家庭的心。
"5 · 17" 央行新政发布后，全国多数地区取消了首套和二套商业贷款利率下限，部分地区首套和二套房贷利率降至 3.15%。这一政策变动不仅为购房者减轻了经济压力，也对房地产市场的复苏起到了积极作用。
不过，《每日经济新闻》记者注意到，这一调整仅针对新发放的增量房贷，而存量房贷利率的调整则相对滞后，存量与新增房贷利率差进一步增大，引发市场热议。
在此背景下，每经记者深入调查了房贷利率新政下的各方生存图景，还原一场购房者、银行与市场间博弈。
存量与新增房贷利率差增大
二套房首进 "3" 字头
" 买房‘等等党’的再一次胜利！"" 买的时候房贷利率 4%，放款之前降到 3.75%，有一个磨叽的客户经理也不见得是件坏事。"《每日经济新闻》记者注意到，在各大网络平台上，不少近期购买首套房的贷款人 " 花式 " 表达着享受利率调降的心情。
几家欢喜几家愁，随着新发放住房贷款利率下探至历史低位，存量与增量的利差加大，以致出现了 " 存量房首套房贷利率比现在的二套还高 " 现象，此前在利率高点购房的人则呼吁存量房贷利率跟进下调。
目前，在一线城市中，除了北京外，上海、广州、深圳房贷利率已下调至近年低位。包括吉林省、甘肃省、江西省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份则已官宣全面取消首套、二套房贷利率下限。
据贝壳研究院统计，2024 年 5 月，百城首套主流房贷利率平均为 3.45%，较上月下降 12BP（基点），较 2023 年同期回落 55BP；二套主流房贷利率平均为 3.90%，较上月下降 26BP，较 2023 年同期回落 101BP。百城二套平均利率自 2019 年以来首次进入 "3 字头 "。
西北地区某省级城商行个人信贷部门杨总告诉每经记者，他所在的银行目前首套房贷款利率是 3.75%，相较 LPR 下调了 20 个 BP，比一二线城市要高一些。
多地公积金存款贷款利率也跟进下调。深圳方面表示，2024 年 5 月 18 日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，自 2024 年 7 月 1 日起开始执行调整后的利率。北京住房公积金管理中心也公告称，2024 年 5 月 18 日前已发放未到期的个人住房公积金贷款，自 2025 年 1 月 1 日起，按调整后的新利率执行。
不过，本次房贷利率的调整主要涉及新发放的贷款，新政前的存量房贷利率依旧按兵不动，尤其是在 2019 年到 2023 年的部分购房者，房贷利率仍处于高位。
" 买房利率由 LPR 和基准点确定，基准点有上浮或者下调。如果当时是上浮的，现在就是上浮。" 一房屋中介人士告诉每经记者，本次调整的是加减点部分，LPR 并未调整。
中指研究院市场研究总监陈文静在接受每经记者采访时表示，当前降低居民贷款利息支出和购房者置业成本是促进住房需求释放和居民消费的重要措施之一。但取消利率下限后，存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距加大，这在一定程度上影响了居民的情绪，部分居民可能会选择提前还贷等方式来降低利息支出。
有购房者用信用贷提前还房贷
" 存量房提前还房贷了 "，6 月 3 日，徐燕（化名）一次性提前还掉 8 万元房贷之后，在社交平台上调侃称。
徐燕 2021 年 6 月在长沙以总价约 90 万元买了一套房，贷款金额为 62 万元，当时房贷利率为 5.38%。与当前长沙首套房利率 3.45% 相比，差异达 1.93%。尽管过去一年多长沙存量房利率已进行了两次下调，但与新购房者相比，徐燕仍感到不平衡。
" 截至目前，利息加上提前还款部分，总房款已支出约 99 万元，但我还有 15 万元本金要还。现在房价下跌，买我这个房子只需 79 万元。按目前的政策，我还掉的 99 万元已经可以全款买新房，而且贷款利率还会更低。"
徐燕表示，之前还贷了两次信用贷提前还房贷。第一次是 2023 年 1 月，贷款 20 万元还房贷；第二次 2023 年 8 月，贷款 10 万元还房贷。
像徐燕这样通过再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下，不少购房者开始寻求更便宜的资金替换房贷。
陆明 2022 年 3 月购入一套上海的房产，目前房贷利率 4.55%，但他了解到有的银行消费贷可以做到利率 3%，就用消费贷充抵了一小部分商贷，目前贷款还剩 181 万元。
在徐燕看来，提前还款可以为自己节省利息、减少损失。" 我贷款的银行虽然提前还款没有手续费，也不限还款次数，但现在还贷的人多，需要等 1-2 个月。"
多地银行：尚无存量房贷利率调降信号
目前来看，除了深圳明确回复存量房贷利率不调整外，各地相关部门及金融机构尚未有明确信号。
" 我自己的房贷利率也是 4%，看到新房客户 3.35% 的利率好羡慕！" 成都地区一家全国性股份制银行房贷部门魏经理对每经记者无奈笑称。
魏经理说，他自己是 2020 年买的房子，去年 9 月那次存量房贷利率普降之后到了 4%，然而相比起近期 3.35% 的利率，还是高出不少。
" 从目前情况来看，存量房贷利率只能等明年固定日或者贷款发放对应日下调了，还是维持与 LPR 利率持平。" 魏经理表示。
" 最近咨询的客户挺多的，但我们目前没有收到存量房贷利率调降的通知。" 前述某城商行个人信贷部门杨总表示，" 只要有新政策，我们肯定会第一时间跟进。"
从几家国有大行、全国性股份制银行、省级城商行了解到的情况来看，目前存量房贷利率未见下调的迹象。
不过，每经记者在采访中获悉，部分银行针对新房贷用户推出了优惠政策。如广州地区的浦发银行推出 " 安心还 " 产品。
据浦发银行广州一支行个贷经理介绍，该产品 " 按揭利率跟其他银行对标，但我们会多一个前三年‘安心还’的方式，即前三年先还利息，三年之后跟正常按揭是一样的。"
长沙某房企人士在接受每经记者采访时表示，他们项目最近联合工商银行推出了 " 入住还 "，符合条件的业主可享受购房 3 年内 0 月供。在此基础上，参与 " 以旧换新 " 可再额外享旧房售卖额 1% 补贴。
该名房企人士表示，虽然购房者不用还月供，但银行会正常向开发商放款，购房者后续还款过程中，假如签约时选择按照 30 年等额本息的还款方式，前三年可以不还月供也不还利息，等入住后按照贷款总额 27 年的期限来还。在这个过程中，他们还会给购房者补贴 2 万 -10 万元利息。
业内：银行收益、息差承压
掣肘存量房贷利率调整
若要调降存量房贷利率，银行有哪些考量？
" 主要是银行收益问题。" 前述城商行杨经理直截了当地表示。
继 2023 年四季度末商业银行净息差首次低于 1.7% 后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至 1.54% 的历史新低水平。根据国家金融监管总局披露的数据，按照不同机构类型划分，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行的净息差分别为 1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。
" 大规模置换调降存量房贷利率，会在短期压缩银行利润息差，在当前银行净息差承压的情况下，银行资金成本与利润考量是掣肘存量房贷利率调整的主要原因之一。" 某资深银行业分析人士表示，银行的资金成本是影响房贷利率的重要因素，银行经营成本上升，在新增房贷利率已经大幅下调、对银行利润造成一定冲击的情况下，存量房贷利率可能在短期内下调困难。
其次，存量房贷利率的调整还涉及风险管理。银行需要评估利率调整可能带来的市场波动和信用风险，例如，提前还贷会增加银行的流动性风险。
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，存量房贷率调整面临的主要难点在于银行目前资金来源成本高和利润考核压力。银行不太愿意降低房贷利率，还因为居民存款不断增加，倾向于将活期存款转为定期存款。
李宇嘉认为，银行在平衡自身利益和客户利益方面面临挑战，需要提高房贷在利润中的份额，同时保持规模和竞争。他指出，银行间的竞争、资金成本、管理能力、内控成本和风险控制等因素都与房贷利率有关。
陈文静认为，房贷是银行的重要资产和收入来源，短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低。但在推动扩大内需和促进消费的背景下，未来监管部门可能会出台政策，引导存量房贷利率下调。
李宇嘉预测，未来房地产市场的大趋势是降低首付和利率，以降低门槛和月供。他认为，随着房地产进入存量时代，增量萎缩，规模下降，居民承接杠杆的意愿下降，房贷利率也将随之下降。
" 关于存量房贷利率调整的规则需要确定下来，增量房贷利率不断下行，存量房贷也应跟随变化，让存量房贷人群了解利率变化，并且存量房贷利率调整可缓解提前还贷趋势，避免大规模提前还贷导致房贷业务萎缩，这将对房地产市场的稳定和杠杆去化产生积极影响。" 李宇嘉指出。
分析人士：提前还贷未必明显增加
"5 · 17" 新政之后，" 提前还贷 " 呼声再起，某资深银行业分析人士认为，" 提前还贷潮 " 由来已久，已经释放了一部分提前还贷需求，未来不一定会发生提前还贷明显增多的现象。
" 一直都有很多提前还款的客户，超级多，利率下降前后并没有明显变化。" 成都地区一国有大行负责个人住房贷款的赵经理也告诉每经记者。
该人士认为，"5 · 17" 新政实施效果尚待观察，而后根据市场反应和经济数据来调整政策措施。例如，首套房房贷利率的下调已经能够有效刺激市场需求，那么短期内进一步调整增量房贷利率的预期可能就会降低，反之存量房贷利率下调 " 未来可期 "。
市场反馈和政策出台之间的 " 时间差 "，此前亦有先例。
2022 年，LPR 多次向下调整，全国多地下调房贷利率。下半年部分个人住房贷款借款人加快提前还贷。特别是 2023 年年初，国内多地出现 " 提前还贷潮 "。
去年 8 月 31 日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量房贷利率自 9 月 25 日起迎来普降。
关于存量首套住房贷款利率调降的原因，监管部门表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
同时，监管部门表示将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。