最长可十年不用还本金，房贷“先息后本”还款火了，划算吗？

红星资本局 6 月 9 日消息，近期，银行推出的 " 先息后本 " 房贷还款方式引发热议，号称 " 房贷月供本金低至 1 元，或直接先不用还。" 据报道，包括平安银行、建设银行、兴业银行、浦发银行等在内的多家银行均推出了 " 先息后本 " 业务。

事实上，" 先息后本 " 还款并非新鲜事，早在 2022 年就有银行推出了该项业务。那么，" 先息后本 " 还款到底划算吗？

资料图 据 IC photo

多家银行推出房贷还款 " 先息后本 "

最长可以 10 年不用还本金

据中国 * 证券报报道，某银行支行贷款经理介绍：" 若想前期还款压力小，可以考虑‘先息后本’。贷款期限是 3 年，而且我行在批额度的时候大多会批 10 年，每三年可做一次无还本续贷。也就是说，如果您征信保持良好，最长可以 10 年不用还本金。"

平安银行某支行贷款经理直言，" 这两三年，各家银行也都在推‘先息后本’。"

平安银行此前在宣传该行按揭贷款业务时，提到了特色还款方式 " 二阶段还款 "：客户可在前 3 年内按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求，贷款期限不少于 10 年，不超过 30 年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。

" 将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。第一个阶段，按月偿还 1 元本金以及当月应偿还的贷款利息。第二个阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。" 云南地区建设银行贷款经理表示。

红星资本局注意到，房贷 " 先息后本 " 还款方式并非新鲜事。据中新经纬报道，兴业银行于 2022 年 2 月上线 " 随薪供 "，一般针对中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后，可设定一个最长为 3 年的期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是降低短期还款压力的一种还款方式。

建行云南分行 " 七彩建行 " 公众号 2023 年 8 月发文，建行云南省分行针对在云南地区申请办理建设银行贷款且期限 10 年 ( 含 ) 以上房贷的客户，推出 " 轻松供 " 还款方式，将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一阶段，按月归还 1 元本金以及当月应归还的贷款利息（可根据借款人需求自行确定第一阶段期限，最长不超过三年）；第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

" 先息后本 " 还款划算吗？

还款压力先小后大，总利息或增加

" 先息后本 " 到底是否划算？以贷款 100 万元、还款期限 30 年、利率 3.5% 试算，等额本息还款方式下，每月还款约 4490 元 ( 首月月供包含本金约 1574 元、利息约 2917 元 ) ，总利息约 61.66 万元。

在采用两年 " 先息后本 " 还款下，前两年的月供均为 1 元本金 + 利息，首月月供为 2918 元，两年间月供约在 2800 元至 2900 元，月供压力小了近一半。

前两年共还本金 24 元，第三年起按等额本息方式，还剩余本金 999976 元，月供为 4673 元。即后续 28 年，月还款增加约 183 元，总利息约 63.87 万元，比等额本息还款利息增加 2.21 万元。

业内人士认为，" 先息后本 " 适合近几年有月供压力的购房者，相当于 " 缓兵之计 "。

招联首席研究员董希淼表示，特别是对于工作时间不长但未来收入有望增加的年轻人而言，较低的贷款购房门槛、" 先息后本 " 等灵活多样的还款方式具有一定吸引力。对于银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而扩大信贷市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。

对于这项房贷政策的市场效果，中原地产首席分析师张大伟称，这不是创新，房贷还款方式除了等额本金、等额本息外，一直有 " 自由还款模式 "。

张大伟表示：" 这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。"

" 本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。" 北京某银行个贷经理解释称。

编辑 余冬梅 综合自中国 * 证券报、中新经纬

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