2023 年底，上海的陈先生和女友在一家房产自媒体介绍下，签订了一套总价约 311 万元的新房购房合同，并支付了第一笔首付款。这套房子最吸引陈先生的点在于，开发商承诺垫付 28 万元首付，中介还会返还 17 万元佣金。然而，在支付第二笔首付前，陈先生被告知不符合佣金发放条件，开发商不会支付佣金，中介也就无法返佣。对此，陈先生不接受，他提出，开发商要么返佣要么解约退首付。但开发商也明确告诉他，其不符合支付佣金的条件。
红星新闻记者通过搜索裁判文书网发现，返佣引发的纠纷时有发生。有媒体也曾报道过此前有楼盘通过返佣变相降价的消息。
易居研究院研究总监严跃进认为，返佣行为存在诱导销售的嫌疑。而河南泽槿律师事务所主任付建接受采访时表示，返佣协议是中介和购房者之间的约定，受合同相对性约束，开发商并不是返佣协议的主体，不受合同约束，购房者无权向开发商请求返佣。
因看重返佣 17 万元
购房者决定买下 300 多万元的房子
2023 年 12 月 31 日，有买房结婚意向的陈先生和女友在一个房产自媒体中介的带看下，看中了位于上海临港的一套新房，并与开发商签订了购房合同。按照当时的上海限购政策，非本市户籍且单身的陈先生和女友都没有购房资格，当时销售与他们约定先草签合同，交付第一笔首付，等他们领证符合购房资格后再交后续首付并网签。
陈先生告诉红星新闻记者，当时他着急签下合同，是被大力度促销下的低首付吸引。这套总价约 311 万元的房子，开发商承诺帮他垫资 28 万元，中介还能给他返还佣金 17 万元。原本 93 万元左右的首付款，他只需支付 48 万多元，房屋总价相当于打了八五折。
陈先生与开发商签订购房合同的同时，还与带看的房产自媒体中介签订了一份关于返还佣金的保密协议，约定返还 17 万元佣金，并盖有房产自媒体公司的公章。当陈先生表达了当天手上没有足够资金支付第一笔 31 万元首付款时，中介向陈先生转账 10 万元，作为提前返还的佣金。
在双方的返佣协议中提到，购房人需积极配合开发商审核事宜，" 我司推介客户的有效性，以开发商最终判客为准 "，如果判客不通过则追回返佣款项。
开发商审核不通过 返佣没了
开发商：购房者曾去过售楼处 不符合返佣发放标准
四月份，陈先生收到中介消息，因为陈先生在 2022 年到过售楼处，属于自访客户，不能认定为中介带看，不能向中介支付佣金。之后的一个多月里，陈先生和中介、开发商沟通多次无果，开发商认定陈先生的身份不属于中介带看，无法支付佣金，也不同意解除合同全额退款。
陈先生告诉红星新闻记者，当时他告知过中介自己曾经去过售楼处的事情，中介确认不会影响返佣他才签订的合同，并且中介和他也签订了协议还给他转账 10 万元，更让他确信事情不存在问题。
▲双方合同中约定的付款时间及金额
6 月 5 日，红星新闻记者联系到带陈先生看房的自媒体 " 临港阿楠新房说 "。负责人阿楠介绍，当时陈先生告知他两年前到访过售楼处，但留的是其父亲的号码，他判断时间已经过去很久且未留陈先生本人手机号，应该不会存在问题，他还在信息登记时只登记了陈先生女友的信息。
" 但最后开发商查出来，手机号就是他本人的，并且他们购房合同上也是写了两个人的名字。所以开发商就不认可返佣了。" 为此，建议陈先生与开发商沟通，把购房人换成没有到过售楼处的女友一人，开发商正常支付佣金，或者双方解除合同拿回首付款，但一直没能协商成功。
" 我也很郁闷，一分钱没拿到，还垫进去 10 万元钱，可能还要和他打官司才能要回来。" 阿楠这样说。
6 月 6 日，开发商与陈先生对接沟通此事的王经理告诉红星新闻记者，陈先生自己来过售楼处，且留了自己实名认证的手机号码，不符合佣金发放标准。王经理认为，返佣是中介个人行为，他们是严令禁止的。并且返佣是客户与中介之间的问题，不应该来投诉开发商。如果购房人有异议，可以走司法程序。对于如何确认手机号码是陈先生实名认证等问题，王经理表示他并不清楚。
▲中介提供的开发商核实结果
专家认为高额返佣存在诱导销售嫌疑
律师称开发商非返佣协议主体
今年四月份，有媒体报道了有地方部分楼盘采用返佣方式变相降价的消息。该报道指出，一地有许多新盘开通渠道分销，购房者通过中介买房有额外返点。
一位在北京从业多年的中介告诉红星新闻记者，新房带看成交后，楼盘开发商会给中介支付佣金，大多比例为 2%，偶尔促销能到 4%-5%，更高比例的很少听说。这名中介表示，大中介公司都明文规定禁止返佣，开发商一般也会禁止中介返佣，但现实中很多小中介和自媒体中介都在用这种方式抢夺客源，并没有统一的规定。
易居研究院研究总监严跃进认为，总价约 311 万元的房子开发商却支付 17 万元的佣金，并不符合常理，存在诱导销售嫌疑。返佣这种营销行为，往往存在很多限制条件，很多购房人并不了解其中的规则，容易被误导。严跃进建议各地应该出台配套政策，叫停返佣等存在诱导的销售行为。
裁判文书网搜索发现，因返佣引发的法律纠纷时有发生，多是中介在带看时承诺返佣，成交后因各种原因拒绝支付导致的诉讼。
河南泽槿律师事务所主任付建认为，返佣行为普遍存在于销售、中介行业，并不违法违规，有可能违反员工所在公司的管理规定。返佣协议是中介和购房者之间的约定，受合同相对性约束，开发商并不是返佣协议的主体，不受合同约束，购房者无权向开发商请求返佣。
对于开发商通过手机号确认购房人信息的行为，付建认为是不能简单以此认定违法，如果有证据证明商业公司通过非法途径确认个人信息，可以请求民事赔偿或报警。
盈科律师事务所上海房地产法律事务部主任郭韧律师也认为，如果事先有约定，开发商以购房人事前到访为由拒绝返佣是有合理性的。
对于购房人解除合同的诉求，郭韧认为以当时不符合购房资格、开发商存在违规降价等理由都很难获得支持，但可以考虑提出把返佣作为交易的重要条件，以这一重要条件发生了变更无法达成交易希望解除合同。但郭韧也提到，能否得到支持还要由法院来判断。